「アパート経営で所得税や住民税を節税できる」という話を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。

高所得の会社員や法人経営者に木造アパート投資が選ばれる最大の理由は、「法定耐用年数が22年と短く、毎年の減価償却費を大きく計上できるから」です。

建物は年数の経過とともに価値が減少していくため、その減少分を「減価償却費」として毎年経費に計上できます。実際に現金を支出していないにもかかわらず経費を作れるため、帳簿上の利益（課税所得）を圧縮し、手元の現金を残しながら節税することが可能です。

構造ごとの法定耐用年数を比較すると以下の通りです。

• 木造：22年（短期間で大きな経費を作れるため節税向き）
• 軽量鉄骨造：19年〜27年
• 重量鉄骨造：34年
• 鉄筋コンクリート（RC）造：47年

木造アパートの減価償却による節税効果の具体的なイメージを見てみましょう。

たとえば、建物価格6,000万円の木造アパートを新築した場合、定額法（耐用年数22年）で計算すると、毎年約272万円（※簡単計算）の減価償却費を22年間にわたって経費として計上できます。

不動産所得が帳簿上で赤字になった場合、給与所得など他の所得と「損益通算（赤字と黒字を相殺すること）」が可能です。特に課税所得が高い方ほど、所得税・住民税の税率が高いため、減価償却費を活用した節税インパクトが大きくなります。

また、建物本体だけでなく、エアコンや照明などの「建物付属設備」の比率を高めて別に減価償却を計算（耐用年数10〜15年）することで、購入後数年間の節税効果をさらに高める手法も一般的です。

木造アパート投資で節税を狙う際、必ず知っておくべきリスクが「デッドクロス」です。

デッドクロスとは、「ローンの元金返済額」が「減価償却費」を上回ってしまう状態を指します。ローンの「元金返済」は経費になりませんが、「減価償却費」は現金支出のない経費です。

減価償却期間（22年）が終わると経費が急減するため、帳簿上の利益が急増して税負担が重くなります。その結果、「帳簿上は黒字で税金が高いのに、実際の元金返済で手元の現金が残らない」という状態に陥る危険があります。

【デッドクロスを防ぐ3つの予防策】
① 融資期間をできるだけ長く設定し、毎月の元金返済額を抑える
② 減価償却が終わるタイミングを見据えて、修繕や買い替え（売却）の出口戦略を立てておく
③ 節税目的だけに捉われず、満室経営で十分なインカムゲイン（家賃収入）が得られる高利回り物件を選ぶ

木造アパートは、法定耐用年数22年という特徴を活かして高い節税効果を得られる優秀な投資対象です。

ただし、単に税金を減らすことだけを目的にするのではなく、デッドクロスを見越した長期的な資金計画と、将来にわたって高い入居率を維持できる物件企画が欠かせません。

カナディアンホームでは、高い気密性・断熱性を誇る高品質な木造アパートを適正価格でご提案し、表面利回り8〜10%の収益性と節税メリットを両立するお手伝いをしています。

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