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お役立ち情報アパート経営の「利回り」の正しい計算方法｜表面利回りと実質利回りの差に注意！
アパート経営の物件探しをしていると、必ず目にするのが「利回り〇〇%」という数字です。
「利回り10%なら、10年で元が取れるの？」「表面利回りと実質利回りって何が違うの？」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。
広告に大きく書かれている利回りを鵜呑みにしてしまうと、実際の収益が想定より少なくて後悔することになりかねません。
今回は、アパート経営における「表面利回り」と「実質利回り」の正しい計算方法や、必ず差し引くべき諸経費の内訳、高利回り物件に潜む罠についてわかりやすく解説します。
「表面利回り」と「実質利回り」の違いとは？
アパート経営の利回りには、大きく分けて「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。
■ 表面利回り（グロス利回り）
【計算式：年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100】
物件の収益性をざっくりと比較するための大まかな数字です。維持管理にかかる経費が一切考慮されていないため、実際に手元に残る利益とは大きく異なります。
■ 実質利回り（ネット利回り）
【計算式：（年間家賃収入 － 諸経費） ÷ （物件購入価格 ＋ 購入時諸経費） × 100】
実際の経営に近い、より現実的な収益力を示す数字です。投資判断を下す際は必ずこちらの実質利回りを確認する必要があります。
アパート経営で必ず発生する「諸経費」の内訳
実質利回りを計算するためには、アパート経営にかかる「ランニングコスト（諸経費）」を把握しておく必要があります。一般的に、家賃収入の15%〜20%程度が経費の目安となります。
- 賃貸管理委託手数料：管理会社へ支払う費用（家賃の5%程度）
- 固定資産税・都市計画税：毎年自治体へ支払う税金
- 損害保険料：火災保険や地震保険の費用
- 修繕費・クリーニング代：退去時の原状回復や設備の故障対応費
- 共用部の維持費：廊下の照明（電気代）や定期清掃費など
「表面利回りが高くても、管理費や修繕費がかさんで実質利回りは低かった」というケースは多いため、これらの経費をしっかり差し引いて計算することが重要です。
高利回り物件に潜む罠と注意点
表面利回りが相場より異常に高い物件（15%以上など）には、何らかの理由（リスク）が隠れていることが多いため注意が必要です。
① 満室想定（満室利回り）で計算されている
現在半分空室でも、「すべて埋まった場合」の家賃で利回りが計算されていることがあります。現在の入居率と実際の家賃収入を確認しましょう。
② 大規模修繕が間近に迫っている
築古の中古物件の場合、購入直後に外壁塗装や屋根の防水工事などで数百万円の出費が発生し、一気に実質利回りが下落するケースがあります。
③ 賃貸需要がないエリア（過疎地）
物件価格が極端に安いため利回りは高く見えますが、一度退去が出ると次の入居者が数ヶ月〜数年見つからないという長期空室リスクを抱えています。
適正価格と高利回りを両立する新築アパート
アパート経営を成功させるには、表面利回りに惑わされず、「実質利回り」と「将来の入居需要」を冷静に見極めることが大切です。
カナディアンホームでは、無駄な建築コストを徹底的に抑えながらも、入居者に選ばれるデザインと設備を備えた「表面利回り8〜10%」を目指す新築木造アパートをご提案しています。
新築であれば、購入後しばらくは修繕費などの突発的な経費がかかりにくく、実質利回りとのギャップを最小限に抑えた安定経営が可能です。
「このエリアで建てた場合の実質利回りはどれくらい？」「具体的な収支シミュレーションを見てみたい」という方は、ぜひ一度無料個別相談へお越しください。