アパート経営における管理会社の役割は、単なる家賃の回収や清掃だけではありません。

アパート経営の収益（キャッシュフロー）は「家賃収入 － 運営経費（管理費・修繕費）」で決まります。管理会社の手腕によって、最も重要な「家賃収入（入居率）」と「運営経費（原状回復費など）」の両方が大きく変動します。

優秀な管理会社は、退去が発生してもすぐ次の入居者を決める「リーシング力（客付け力）」が高く、適切な修繕提案で物件価値を維持してくれます。一方で対応の遅い管理会社にあたってしまうと、数ヶ月〜半年以上も空室が放置され、ローンの返済だけが重くのしかかるリスクを抱えることになります。

管理会社を比較検討する際は、以下の5つのポイントを必ず確認しましょう。

① 平均入居率と「空室期間」の実績
「入居率95%以上」などの数値を掲げているかだけでなく、退去発生から次の入居が決まるまでの「平均募集期間（1〜2ヶ月以内が理想）」を確認します。

② リーシング力（近隣の仲介業者とのネットワーク）
自社店舗だけでなく、SUUMOやHOME'Sへの掲載対応や、他社の仲介業者（客付け会社）へ積極的に広告を出して幅広く集客してくれるかが鍵となります。

③ 入居者トラブルへの対応スピード・体制
「水漏れ」「騒音」「家賃滞納」などが発生した際、24時間対応のコールセンターがあるか、初期対応のフローが整っているかを確認します。

④ リフォーム・原状回復費用が適正価格か
退去時の原状回復工事や設備交換の費用が、相場より大幅に高く上乗せされていないか（中間マージンの取りすぎがないか）をチェックします。

⑤ 管理手数料（3%〜5%）とサービス内容のバランス
一般的な管理手数料は家賃の5%程度です。極端に安い（1%〜2%など）会社は、客付け力が弱かったり別途オプション費用が細かく請求されるケースがあるため注意が必要です。

管理委託の契約形態には、主に「集金代行管理」と「サブリース（一括借り上げ）」の2種類があります。

• 集金代行管理（推奨）：管理手数料（約5%）を支払い、家賃回収やクレーム対応を委託する形式です。満室時は家賃収入を100%享受でき、収益性が高くなります。
• サブリース（一括借り上げ）：管理会社が部屋を借り上げ、空室に関わらず一定の家賃（満室時の80〜90%程度）を保証する形式です。空室不安は減りますが、数年ごとの賃料減額要求や保証対象外の修繕費が発生するリスクがあるため慎重な判断が必要です。

新築アパートであれば需要が高いため、無理に手数料の高いサブリースを選ばなくても、優秀な管理会社に集金代行を依頼すれば十分に高入居率を維持できます。

新築アパート経営を成功させるには、建てる段階から「管理しやすく、入居者が途切れない仕組み」を作っておくことが大切です。

カナディアンホームでは、建築して終わりではなく、地域の賃貸需要に詳しい提携管理会社のご紹介や、安定稼働に向けたサポートまで一貫してご相談を承っております。

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