COLUMN
お役立ち情報新築木造アパートの「収支シミュレーション」作成法｜現実的な数字で手残り額を試算
アパート経営を検討する際、「結局、年間で手元にいくら現金が残るのか」という疑問を持つ方は非常に多くいらっしゃいます。
建築会社や不動産会社から提示されるシミュレーションの中には、満室想定・経費最小限で計算された「甘い計画書」も少なくありません。数字を鵜呑みにして契約してしまうと、実際の運用が始まってから赤字経営に苦しむことになりかねません。
今回は、新築木造アパート投資における「現実的な収支シミュレーションの作り方」と、必ず盛り込むべき経費の内訳、ストレス耐性（リスク）を考慮した試算方法を分かりやすく解説します。
目次
アパート経営の収支計算（キャッシュフロー）の基本構造
収支シミュレーションを理解するための基本式は非常にシンプルです。
【手残り現金（キャッシュフロー） ＝ 満室家賃収入 － 空室損失 － 運営経費 － ローン返済額】
表面的な家賃収入から、以下の要素を順番に差し引いて残る数字が、オーナー様の手元に入る「実際の利益（手残り額）」となります。
- 満室家賃収入（100%）：満室時に得られる年間家賃の合計。
- 運営経費（約15〜20%）：管理手数料、固定資産税、共用部電気代、火災保険料、原状回復費など。
- ローン返済額（約50〜55%）：元金返済額 ＋ 利息支払い額。
- 手残り額（約15〜20%目標）：最終的に手元に残る現金。
【試算例】総額8,000万円の新築木造アパートのリアルな収支
具体的な数字を用いて、新築木造アパート（6戸〜8戸規模）の年間収支モデルを試算してみましょう。
■ 条件設定
物件価格＋諸経費：8,000万円（自己資金800万円 / 借入7,200万円）
金利・期間：2.0% / 30年返済（年間返済額：約320万円）
表面利回り：8.0%（満室時年間家賃収入：640万円）
■ 年間収支の内訳
・年間家賃収入：640万円
・空室損失想定（5%）：-32万円
・運営諸経費（家賃の15%）：-96万円
・年間ローン返済額：-320万円
👉 差引手残り額（キャッシュフロー）：約192万円／年（月額 約16万円）
このように、表面利回り8%であっても、経費や返済を差し引くと「手残り率は家賃収入の25〜30%程度（年間約190万円前後）」となるのが現実的な着地点です。
失敗しないシミュレーションを作る3つの「ストレステスト」
長期的な安全運転のためには、あえて厳しい条件（ストレス）をかけたシミュレーションをあらかじめ作成しておくことが不可欠です。
① 空室率を「5〜10%」で見込んでおく
新築時は即満室になっても、将来の退去や退去後の募集期間を考慮し、あらかじめ年間家賃の5〜10%分をマイナスして計算します。
② 家賃下落率（年0.5〜1%）を組み込む
築年数の経過に伴い、家賃は緩やかに下落します。10年目・20年目に家賃が10〜15%下がっても返済が滞らないかを確認します。
③ 金利上昇（+1〜2%）を想定する
変動金利で融資を受ける場合、金利が1%〜2%上がった場合の返済額を試算し、それでも黒字を維持できるか（デッドクロスを起こさないか）を検証します。
まとめ：透明性の高いシミュレーションで安全な資産形成を
収支シミュレーションは「希望的観測」で作るものではなく、あらゆるリスクや経費を洗い出し「最悪のシナリオでも破綻しないか」を確認するための安全装置です。
カナディアンホームでは、根拠のない満室シミュレーションではなく、地域の最新家賃相場や現実的な運営コスト、将来のリスク（家賃下落・修繕費）を織り込んだ透明性の高い収支シミュレーションを作成しています。
「検討している土地やプランで具体的な収支シミュレーションを作ってほしい」「手残り額の試算をしてみたい」という方は、ぜひお気軽に無料個別相談をご利用ください。