COLUMN
お役立ち情報新築アパート経営による相続税節税の仕組み｜貸家建付地の評価減と資産承継術
「将来の相続税負担を減らすために土地活用を検討したい」「更地や現金をそのまま持っておくより、新築アパートを建てる方がなぜ節税になるのだろう」とお悩みではありませんか？
アパート経営は、毎月安定した家賃収入を得るだけでなく、**相続税の課税対象となる資産評価額を大幅に圧縮できる最強の相続税対策**の一つです。
更地にアパートを建てることで、土地は「貸家建付地（かしやたてつけち）」、建物は「貸家」として評価され、評価額が30〜50%以上引き下げられます。
今回は、新築アパート建築による相続税節税の具体的な仕組みや評価減の計算例、失敗しない資産承継のポイントを分かりやすく解説します。
目次
なぜ新築アパートを建てると「相続税評価額」が下がるのか？
相続税は、亡くなった時点の「資産の評価額（路線価や固定資産税評価額）」をもとに計算されます。新築アパートを建てることで、以下の2つの評価減が適用されます。
① 土地の評価減：「貸家建付地（かしやたてつけち）」の評価適用
人に貸している土地は自由に使えないため、評価額が下がります。
【計算式】自土地評価額 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合 30% × 賃貸割合）
一般的に、自用地（更地）に比べて土地の相続税評価額が**約15〜21%圧縮**されます。
② 建物の評価減：「貸家」の評価適用と固定資産税評価額の低さ
建築にかかった実際の工事費用（建築費）に対し、建物の固定資産税評価額は建築費の約50〜60%程度に設定されます。さらに貸家評価（借家権割合30%引き）が適用されるため、実質**建築費の約30〜40%相当の評価額まで圧縮**されます。
つまり、現金のまま持っているよりも、アパートという不動産に変えるだけで課税対象額を大きく減らせる仕組みです。
現金1億円 vs 新築アパート「相続税額の劇的な差」
具体的な資産での比較イメージは以下の通りです。
- 【現金を1億円遺す場合】：評価額はそのまま「1億円」として課税対象になります。
- 【1億円で新築木造アパートを建築した場合】：建物の評価額は約3,500万〜4,000万円程度まで圧縮されます。さらにアパートローン（負債）を組んでいる場合、債務控除（残債を資産から差し引く）が適用されるため、全体の相続税額をゼロまたは大幅減に抑えることが可能です。
相続税節税で失敗しないための「3つの実務注意点」
節税目的でアパートを建てる際に陥りがちな落とし穴を防ぐポイントは以下の通りです。
①「満室稼働（賃貸割合100%）」を維持できる立地・計画にする
相続が発生した時点で空室が多いと、借家権割合の控除（賃貸割合）が減り、節税効果が薄れてしまいます。節税目的であっても立地と客付け力に妥協してはいけません。
②「遺産分割トラブル（争族）」を防ぐために遺言書や法人化を検討する
不動産は現金と異なり細かく分けにくいため、相続人が複数いる場合は、事前に遺言書を用意するか、不動産所有法人を設立して株式で分けやすくしておく手法が有効です。
③ 節税だけにとらわれず「収支（キャッシュフロー）」を黒字化させる
税金が安くなっても毎月のローン返済で赤字になっては本末転倒です。手元に十分な家賃収入が残る高利回り新築アパートを建てることが大前提となります。
まとめ：将来の家族を守る賢い資産承継を実現しよう
新築アパート経営は、大切な土地や資産を次世代へ円滑に引き継ぎつつ、遺族へ安定した不労所得を残せる非常に有効な相続対策です。
カナディアンホームでは、税理士等の専門家と連携した相続税評価額の試算から、将来にわたって高い入居率と手残りを維持できる高利回り新築木造アパートのご提案までワンストップでサポートしております。
「自社の土地でどれくらい相続税が安くなるか知りたい」「相続対策と高利回りを両立できる新築プランを相談したい」という方は、ぜひお気軽に無料個別相談をご利用ください。