不動産投資に必要な初期費用は、主に以下のような項目に分けられます。

① 物件購入費用

不動産投資の最も大きな支出となるのが物件購入費用です。物件価格は立地や築年数、間取りなどによって異なりますが、購入時には物件価格だけでなく、諸費用も考慮する必要があります。

② 諸費用

物件購入に伴う諸費用として、以下のような項目があります。

・仲介手数料（物件価格の約3% + 6万円）
・登記費用（数十万円）
・不動産取得税（固定資産税評価額の約3%）
・印紙税（契約書に応じて数千円〜数万円）
・住宅ローン関連費用（保証料や事務手数料など）

③ リフォーム・修繕費用

中古物件を購入する場合、入居者を確保するためにリフォームや修繕が必要になることがあります。これには、壁紙の張り替え、設備の交換、外壁補修などが含まれ、物件の状態によって数十万円〜数百万円かかることもあります。

④ 運転資金（運営費用）

物件購入後も、管理費や固定資産税、修繕費などの運営コストが発生します。空室期間に備えた予備資金も確保しておくことが重要です。

不動産投資の収益性を判断するためには、事前にシミュレーションを行うことが大切です。以下の計算式をもとに、投資判断を行いましょう。

① 表面利回り

表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100

例えば、物件価格が2,000万円で年間家賃収入が180万円の場合、

表面利回り = 180万円 ÷ 2,000万円 × 100 = 9%

ただし、表面利回りには運営コストが含まれていないため、実際の収益性を判断するには実質利回りを計算する必要があります。

② 実質利回り

実質利回り = （年間家賃収入 - 年間経費） ÷ 物件購入価格 × 100

例えば、年間経費が50万円かかる場合、

実質利回り = （180万円 - 50万円） ÷ 2,000万円 × 100 = 6.5%

実質利回りが高いほど、安定した収益が見込める物件と言えます。

③ キャッシュフローの計算

キャッシュフローとは、毎月の収支の差額を指します。

キャッシュフロー = 家賃収入 -（ローン返済 + 管理費 + 固定資産税 + 修繕費）

例えば、月々の家賃収入が15万円、ローン返済が9万円、管理費や修繕費が3万円かかる場合、

キャッシュフロー = 15万円 - （9万円 + 3万円） = 3万円

毎月3万円のプラスが見込めるため、この物件は収益性があると判断できます。

1. 立地を重視する：駅近や商業施設が充実したエリアは賃貸需要が高く、空室リスクを抑えられます。

2. 適正な家賃設定を行う：相場より高すぎると空室が増え、低すぎると収益が減るため、バランスの取れた家賃設定が重要です。

3. コスト管理を徹底する：無駄な修繕費や管理費を抑え、収益を最大化する工夫をしましょう。

4. 税金対策を考える：減価償却の活用や法人化など、節税対策を行うことで、手元に残る利益を増やすことができます。

不動産投資を成功させるためには、初期費用の内訳を理解し、適切な収益シミュレーションを行うことが不可欠です。物件購入だけでなく、運営費用やリスクを考慮しながら、安定したキャッシュフローを確保できる投資計画を立てましょう。しっかりと準備を行えば、不動産投資は長期的に安定した収益を生み出す資産形成の手段となります。

カナディアンホームではこうした、資金計画から丁寧にサポートさせていただきますので、お気軽にお問い合わせください。