土地探しで最初につまずきやすいのが、「住宅用の感覚で土地を探してしまうこと」です。投資用アパートの土地選びでは、以下の通り重視すべき軸が全く異なります。

■ マイホーム用の土地選び
「日当たりが良い」「閑静な住宅街」「子育て環境が良い」など、住む人（自分や家族）の満足度や住み心地が最優先されます。

■ アパート投資用の土地選び
「駅から近い」「スーパーやコンビニが近い」「単身者やファミリーの需要がある」など、「収益性（利回り）」と「空室リスクの低さ」が最優先されます。

たとえ変形地（整形地でない土地）や日当たりがやや悪い土地であっても、安く購入でき、かつ間取りの工夫で満室経営ができるのであれば、アパート投資としては「非常に優秀な土地」になります。

土地情報をチェックする際、建築計画や収支に直結する以下の「建築制限・条件」を必ず確認しましょう。

① 建ぺい率・容積率が高い土地
建ぺい率（土地に対して建てられる建築面積の割合）や容積率（土地に対して建てられる延床面積の割合）が高い土地ほど、同じ敷地面積でも多くの部屋数（戸数）を確保でき、利回りが高くなります。

② 接道条件（道路の幅と間口）
アパートを建てるには、幅4m以上の道路に敷地が2m以上接している必要があります（接道義務）。道路幅が狭すぎると重機が入れず工事費用が高くなったり、セットバック（敷地を後退させること）が必要で有効面積が減るケースがあります。

③ 土地の形状とインフラ状況
水道・ガス・下水の引き込み状況を確認します。敷地内に引き込まれていない場合、別途数百万円のインフラ工事費が発生し、初期費用を圧迫することがあるため注意が必要です。

アットホームやSUUMOなどの一般向けポータルサイトに掲載されている土地は、競合が多く、価格が高めに設定されていることが少なくありません。掘り出しものの土地を見つけるためのコツは以下の3つです。

• 「アパート建築が得意な建築会社」に土地探しから相談する：建築会社は地場不動産ネットワークを持っており、一般市場に出回る前の「水面下情報（未公開物件）」を入手できるルートを持っています。
• 土地と建物をセットで収支シミュレーションする：「土地だけ」見て判断するのではなく、その土地にどんなプランが建ち、最終的な利回りが何%になるかを即座に計算して検討しましょう。
• ターゲット層の需要調査を事前に行う：近隣の競合アパートの稼働状況や、想定家賃で借り手つくかを賃貸管理会社へヒアリングしておくと安心です。

新築アパート経営の成否は「土地選び」で8割決まると言っても過言ではありません。だからこそ、土地単体ではなく「建築費＋土地代＝トータル利回り」で判断することが成功への近道です。

カナディアンホームでは、独自のネットワークを活かした土地探しから、その土地のポテンシャルを最大限に活かす「高利回り木造アパート」の企画・建築まで、ワンストップでサポートしております。

「土地から探して新築アパートを建てたい」「探しているエリアの優良土地情報がほしい」という方は、ぜひお気軽に無料個別相談をご利用ください。