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お役立ち情報アパート建築が相続税対策に強力な理由｜評価額を大幅に圧縮する節税の仕組み
「将来の相続税負担を抑えたい」「土地や現金を親から子へ引き継ぐ効果的な方法を知りたい」とお悩みの方は多くいらっしゃいます。
相続税対策として最も一般的かつ効果が高いと言われているのが「土地や自己資金を活用したアパート建築」です。
今回は、なぜアパートを建てると相続税が大幅に安くなるのか、その節税の仕組み（評価額の圧縮）や適用できる特例、注意点について分かりやすく解説します。
目次
なぜアパートを建てると相続税が安くなるのか？
相続税は「亡くなった時点の資産の評価額」に対して課税されます。現金や更地で所有しているよりも、アパート（賃貸物件）として所有する方が資産評価額が大幅に低くなるため節税になります。
■ 現金で相続する場合（評価額：100%）
1億円の現金は、そのまま1億円として評価され課税対象になります。
■ アパート（建物）として相続する場合（評価額：約30〜40%）
建物の相続税評価額は固定資産税評価額（建築費の約50〜60%）が基準となります。さらに賃貸アパート（貸家）として人に貸し出していることで「借家権割合（30%）」が控除されるため、建築費の約30〜40%程度の評価まで一気に下がります。
「土地」の相続税評価額を下げる2つの特例・仕組み
建物だけでなく、アパートが立っている「土地」に関しても強力な節税ルールが適用されます。
① 貸家建付地（かしやたてつけち）による評価減
人に貸しているアパートの敷地は自由に使えない権利制限が生じるため、自用地（更地）よりも評価額が約15〜20%下落します。
② 小規模宅地等の特例（50%減額）
賃貸事業を行っている土地（貸付事業用宅地）は、一定の要件を満たすことで200㎡までの敷地面積について相続税評価額が50%減額されます。
更地のまま放置している土地に新築アパートを建てることで、土地の相続税評価額を半分以下にまで圧縮することが可能になります。
アパート経営による相続税対策で失敗しないための注意点
節税効果が高いアパート建築ですが、以下のポイントを怠ると本末転倒になるため注意が必要です。
- 「節税」目的だけで需要のない場所に建てない：いくら相続税が安くなっても、空室だらけで赤字経営になってしまっては意味がありません。必ず賃貸需要の高い立地を選びましょう。
- 3年以内の駆け込み対策に注意（3年ルール）：相続発生直前に駆け込みで取得・建築した物件には特例制限がかかる場合があるため、早めの計画的なアパート建築が必要です。
- 分割しやすい資産の形にしておく：相続人が複数いる場合、アパート1棟の分け方で揉めないよう、遺言書の作成や家族会議を事前に行っておくことが大切です。
まとめ：収益性と節税を両立する新築木造アパート
アパート建築は、大切な資産をご家族や次の世代へ「相続税を抑えつつ、毎月家賃収入を生む資産」として残すための非常に有効な選択肢です。
カナディアンホームでは、高い節税効果を得ながらも、入居者に選ばれ続けて安定収益を生む「高利回り木造アパート」をご提案しております。
「自分や親の所有地でどれくらい相続税が安くなるか試算したい」「土地活用について相談したい」という方は、ぜひお気軽に無料個別相談をご利用ください。