まずは、個人事業主と法人でアパート経営を行う場合の主な違いを整理しましょう。

• 適用される税金：個人は「所得税＋住民税（最大約55%の累進課税）」 ／ 法金は「法人税等（約21〜33%の実効税率）」
• 家族への給与支払い（所得分散）：個人は制限あり（専従者給与の要件） ／ 法人は家族を役員にして柔軟に役員報酬を支給可能
• 経費の認められる範囲：個人は限定的 ／ 法人は生命保険や出張手当など認められる範囲が広い
• 損失（赤字）の繰越期間：個人は3年間 ／ 法人は10年間繰り越し可能
• 設立・維持コスト：個人は0円（開業届のみ） ／ 法人は設立費用（6万〜24万円程度）＋赤字でもかかる均等割（年7万円〜）が必要

最大の違いは「税率の仕組み」にあります。個人は所得が増えるほど税率が上がりますが、法人は一定以上の所得になると税率がほぼ一定に留まるため、所得が多い人ほど法人化が有利になります。

一定規模以上の収益がある場合、法人化によって以下の節税・運用メリットを享受できます。

① 税率の頭打ちによる「税負担の大幅な軽減」
本業の給与所得や不動産所得が高く、個人の税率（所得税＋住民税）が33%や43%を超えている場合、実効税率が約21〜33%前後に収まる法人の方が手残り額が多くなります。

② 家族への「役員報酬」支給による所得分散効果
配偶者や家族を法人の役員に就任させ、業務実態に合わせて役員報酬を支払うことで、世帯全体での税負担を低く抑えることができます。

③ 経費として計上できる範囲が広がる
役員退職金のための積立保険、役員社宅制度、日当（出張旅費規程）など、個人事業主では認められない幅広い節税手法を活用できます。

④ 相続税対策（事業承継）がスムーズになる
不動産そのものを分割相続するのではなく、法人の「株式」を贈与・相続する形をとることができるため、将来の資産継承が非常にシンプルになります。

「いつ法人化すべきか」については、以下の基準を目安に判断するのが一般的です。

■ 基準1：本業給与＋不動産所得の合計課税所得が「900万円」を超えたとき
個人の課税所得が900万円を超えると所得税率が23%から33%に跳ね上がります（住民税10%と合わせて43%）。このタイミングが法人化の最大の検討ラインです。

■ 基準2：最初から複数棟（アパート2〜3棟以上）の拡大を目指すとき
将来的に物件を増やしていく計画がある場合、1棟目の購入時点から法人名義でスタートすることで、途中で名義変更する際の登録免許税や不動産取得税の二重発生を防ぐことができます。

アパート1棟のみでこぢんまりと運用したい場合は「個人所有」、年収が高く複数棟の拡大や家族への資産継承を見据えるなら「最初から、または早い段階での法人化」が賢い戦略となります。

カナディアンホームでは、個人の属性や将来の物件拡大プランに合わせて、個人名義・法人名義のどちらが最も手残りを多くできるかシミュレーションを行った上で、最適な新築木造アパートをご提案しております。

「自分は個人と法人どちらで買うべきか相談したい」「法人化した場合の税金シミュレーションを見てみたい」という方は、ぜひお気軽に無料個別相談をご利用ください。