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お役立ち情報【初心者向け】アパート経営の確定申告ガイド｜経費にできるもの・できないものを徹底解説
「アパート経営を始めたけれど、確定申告で何を準備すればいいかわからない」「どこまでが経費として認められるのだろう」と不安に感じていませんか？
アパート経営（不動産所得）において、認められている経費を正しく計上することは、健全なキャッシュフローを維持し、税金を適正に抑える（節税する）ために極めて重要です。
今回は、不動産投資初心者に向けて、アパート経営で「経費にできるもの・できないもの」の一覧や、損をしないための確定申告のコツを分かりやすく解説します。
目次
アパート経営で「経費にできるもの（OK一覧）」
不動産収入を得るために「直接かかった費用」は経費（必要経費）として計上できます。主な項目は以下の通りです。
- 減価償却費（最大級の経費）：建物の購入代金を法定耐用年数（木造22年）で分散して計上する帳簿上の経費です。現金支出を伴わずに節税できます。
- アパートローンの「利息分」：毎月の返済額のうち「金利（利息）」部分は全額経費になります（※元本返済分は経費になりません）。
- 租税公課（税金）：固定資産税、都市計画税、不動産取得税、印紙代などが対象です（※所得税・住民税はNG）。
- 管理委託費・仲介手数料：賃貸管理会社へ支払う管理手数料（5%程度）や、入居者募集時の広告費・客付け手数料。
- 修繕費・損害保険料：設備の修理代、退去時の原状回復費用、火災保険料・地震保険料。
- 交通費・通信費・新聞図書費：物件の視察や管理会社との打ち合わせにかかった電車代・ガソリン代、アパート経営用のスマホ代・書籍代など。
勘違いしやすい！「経費にできないもの（NG一覧）」
経費として認められないものを無理に計上すると、税務調査で追徴課税のリスクが発生するため注意が必要です。
① ローンの「元金返済分」
毎月のローン返済のうち「元金」の返済は、借金の返済（資産の移動）とみなされるため経費にはなりません。経費にできるのは「利息」のみです。
② 所得税・住民税
オーナー様個人に課される所得税や住民税は事業経費ではありません。
③ 私的な飲食代・旅行代・衣服代
アパート経営に直接関係のないプライベートな生活費や自己啓発費用などは当然NGです。
④ 資本的支出（資産価値を高めるリフォーム）
間取り変更や大幅なグレードアップ工事は、その年の「修繕費」として一括経費化できず、減価償却資産として数年に分けて計上する必要があります。
確定申告で損をしないための3つのポイント
確定申告をスムーズかつ節税につなげるためのポイントは以下の3点です。
① 最大65万円控除の「青色申告」を活用する
白色申告ではなく「青色申告」で申告することで、特別控除（最大65万円）を受けられるほか、赤字を3年間繰り越せるなどの節税メリットを享受できます。
② 領収書・レシート・振込明細を保管しておく
物件購入時の売買契約書、借入金の返済予定表、領収書などは日付・金額・内容がわかる状態で7年間保存しておきましょう。
③ 初年度は特に税理士への相談も検討する
新築アパートを購入した初年度は、諸経費の処理や減価償却の計算が複雑になるため、税理士や専門家のアドバイスを受けると安心です。
まとめ：正しい経費計上で健全なアパート経営を
確定申告は単なる義務ではなく、ご自身のアパート経営の収支を正確に把握し、節税メリットを最大限に活かすための絶好の機会です。
カナディアンホームでは、新築アパートの建築・お引き渡し後も、初年度の確定申告に関するアドバイスや税理士のご紹介など、オーナー様の長期的な成功に向けて手厚くサポートしております。
「新築アパートの節税効果について詳しく知りたい」「購入後のランニングコストや税金シミュレーションを見てみたい」という方は、ぜひお気軽に無料個別相談をご利用ください。